Dezentrale Lagen und Neubau gewinnen unter Einfluss des Mietendeckels an Attraktivität

Berlin, den 13.08.2020 – Die erste Ausgabe des MARKET INSIGHT wurde veröffentlicht. Der Marktbericht beleuchtet die Mietzins-Rendite von Eigentumswohnungen unter dem Einfluss des in Berlin seit Ende Februar 2020 geltenden Mietendeckels. Grundlage für die Analyse bilden die Transaktionsdaten von bezugsfertigen und nicht vermieteten Eigentumswohnungen aus dem Jahr 2019.

MARKET INSIGHT 01

Das Anfang 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in Berlin, kurz Mietendeckel, hat die Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt erheblich verändert, insbesondere was die erwartbare Mietzins-Rendite betrifft. Der Einfluss ist erheblich, besteht der Wohnungsmarkt in Berlin doch zu über 80 % aus Mietwohnungen. Die Wohneigentumsquote liegt bei unter 20 % (gesamtdeutscher Durchschnitt: 46,5 %).

Insbesondere Wohnungen unter 60 Quadratmeter sind zumeist Mietobjekte und dienen daher als Kapitalanlage-Produkte.

Einführung des Mietendeckels und Einfluss auf die Mietzins-Rendite

Seit dem 23.02.2020 gilt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietWoG Bln), das im allgemeinen Sprachgebrauch als „Mietendeckel“ bezeichnet wird und unter anderem Mietobergrenzen festlegt, die sich in erster Linie nach dem Baujahr (Baualtersklassen) richten. Neubauwohnungen, die ab 2014 bezugsfertig waren, sind vom Mietendeckel ausgenommen. Ein Eigentümer, der seine Altbau-Wohnung vermietet, kann diese nun nur noch zu einem gedeckelten Quadratmeterpreis vermieten. Dies hat mitunter nachtteilige Auswirkungen auf seine erwartbaren Mietzins-Renditen (Bruttoanfangsrenditen, Jahresnettokaltmiete vor Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten bezogen auf den Nettokaufpreis [ohne Erwerbsnebenkosten]).

Eine Investition in eine Neubau-Wohnung in Berlin wird noch attraktiver

Die Analyse von Ziegert Group Research bestätigt, dass die Mietzins-Rendite beim Neubau signifikant höher ausfällt als bei Eigentumswohnungen der anderen Baualtersklassen, die unter die neue Mietengesetzgebung fallen.

Till McCourt, Head of Research der Ziegert Group: „Vom Mietendeckel ausgenommene Neubau-Eigentumswohnungen lassen in Berlin weiterhin gute Renditen erwarten und könnten daher noch begehrter werden.“

Dies gilt sowohl in zentralen als auch in dezentralen Lagen der Stadt. Bei den anderen Baualtersklassen lohnt sich eine differenzierte Betrachtung nach Lage und Größe der Wohneinheit besonders.

Vergleich zwischen dezentralen Lagen und zentralen Lagen in Berlin

Die Mietzins-Rendite unterscheidet sich nach Baualtersklasse aber auch nach Lage. Betrachtet man den Gesamtmarkt an Eigentumswohnungen (Wohnflächen zwischen 35 und 150 Quadratmeter) in Berlin, zeigen sich für alle Transaktionen des Jahres 2019 Mietzins-Renditen zwischen 1,65 % und 2,95 %. Doch je nach Lage liegen die Werte weit auseinander, wie in der Grafik [siehe unten] zu sehen.

Durchschnittlich sind die Mietzins-Renditen von Eigentumswohnungen in zentralen Lagen im Vergleich zu Eigentumswohnungen in dezentralen Lagen um 0,68 Prozentpunkte niedriger. Über alle Baualtersklassen hinweg weisen Wohnungen in dezentralen Lagen einen Wert von mindestens 2 % auf, während in zentralen Lagen der Wert mitunter deutlich unter 2 % liegt.

Till McCourt: „Für Kapitalanleger, denen vor allem die Mietzins-Rendite wichtig ist, sind unter dem Mietendeckel insbesondere Wohnungen in dezentralen Lagen Berlins gewinnversprechend. Zudem ist die Investitionssumme pro Quadratmeter auch deutlich geringer als in zentralen Lagen.“

Neubausegment unter Mietendeckel noch attraktiver

Dagegen weisen die Neubau-Eigentumswohnungen (bezugsfertig ab 2014), die nicht von der Mietendeckelgesetzgebung betroffen sind, erwartungsgemäß höhere Mietzins-Renditen mit bis zu 3,55 % auf. Betrachtet man die Lage, zeigt sich, dass Neubauwohnungen sowohl in zentralen als auch dezentralen Lagen attraktive Renditen versprechen von 2,7 % bis deutlich über 3 %, sowohl bei größeren als auch kleineren Wohneinheiten. Die Lage scheint beim Neubau weniger als beim Altbau eine Rolle zu spielen, wenn es um die Renditeerwartung geht, jedoch bei stark variierenden Transaktionspreisen: Beim Neubau (Gesamtmarkt) lagen die Transaktionspreise durchschnittlich bei rund 6.800 EUR/m² in zentralen und circa 4.700 EUR/m² in dezentralen Lagen, bei Kapitalanlageprodukten bei circa 7.000 EUR/m² bzw. 5.000 EUR/m².

Till McCourt: „Insgesamt zeigen die Analysen von Ziegert Group Research, dass Eigentumswohnungen in dezentralen Berlin-Lagen sowie Neubau-Produkte mit Blick auf die Mietzins-Rendite an Attraktivität gewinnen.“

Mietzins Renditen
Ziegert Group
Cookie-Hinweis

Diese Website nutzt Cookies, um Ihnen den bestmöglichen Service zu bieten und die Nutzerfreundlichkeit der Webseite zu verbessern. Mit dem Klicken auf „Akzeptieren“ stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Unter „Einstellungen“ können Sie die Cookies individuell anpassen. Bitte lesen Sie unsere Datenschutzerklärung um weitere Details zu erfahren.

Akzeptieren Ablehnen